Luật đất đai | Hỏi đáp pháp luật đất đai, nhà ở | Luật Minh Tín

Hotline:
      Miền Bắc                     Miền Nam
45737657_181290969478408_300901916949348352_n0902.267.116     45737657_181290969478408_300901916949348352_n0932.103.586 

Chào mừng quý khách ghé thăm website Công ty Luật Minh Tín

Hỏi đáp về luật đất đai, nhà ở

  Câu hỏi 1: Tháng 1/2004, UBND xã giao cho tôi một mảnh đất 300m2 (có biên bản giao tiền). Tôi đã xây nhà và ở từ đó đến nay. Sau khi mua lô đất trên, tôi đã nhiều lần đề nghị UBND huyện D cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không được cấp. Năm 2007, UBND huyện D thu hồi diện tích đất trên của gia đình tôi để xây dựng chợ nhưng không bồi thường cho gia đình tôi. Luật sư cho tôi hỏi: Việc sử dụng đất của gia đình tôi có hợp pháp không? Và gia đình tôi có được bồi thường khi bị thu hồi đất không?

  (Câu hỏi của anh Ngô Văn L – xã Minh Thạnh, huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương)

Trả lời:

  Đối với câu hỏi của anh Ngô Văn L ở Bình Dương, chúng tôi xin trả lời như sau:

  – Thứ nhất, về xác định tính hợp pháp của việc sử dụng đất: 

  Tính hợp pháp của việc sử dụng đất được thể hiện ở nguồn gốc và quá trình sử dụng đất. Theo đó:

  + Quyền sử dụng đất phải có nguồn gốc hợp pháp.

  Ví dụ: Được nhà nước giao, nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng… Trong đó, việc nhận thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… phải được thực hiện đúng trình tự, thủ tục.. theo quy định pháp luật.

  + Quá trình sử dụng đất đúng quy định tức sử dụng đúng mục đích, không vi phạm vào các chủ trương, chính sách, quy định của Nhà nước về đất đai; sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp.

   Khoản 3 Điều 37 Luật đất đai 2003 có quy định:

  “Điều 37. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

  – Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

  – Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.

  – Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

  – Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này không được ủy quyền.”

  Theo đó, UBND xã không có thẩm quyền giao đất mà chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã. Do đó, trong trường hợp này UBND xã giao đất có thu tiền sử dụng đất cho gia đình anh là trái thẩm quyền. Do đó, việc sử dụng đất của gia đình anh là không hợp pháp.

  – Thứ hai, về chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:

  Điểm a Khoản 1 Điều 43 Luật đất đai 2013 quy định về những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường như sau:

  Điều 43. Những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường

  Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

  “a) Thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật này;

  b) Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

  c) Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng.”

  Khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

  “a) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra tại khu vực đất bị thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;

  b) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra trước khi có quyết định thu hồi đất mà trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thời điểm xây dựng công trình đó;

  c) Đất bị thu hồi thuộc các trường hợp quy định tại các khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 của Luật này.”

  Người bị thu hồi đất quy định tại khoản 1 nhưng không thuộc khoản 2 Điều này được bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi.

  Chính phủ quy định việc xử lý đối với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất trong trường hợp thu hồi đất quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật này.

  Hơn nữa, Khoản 5 Điều 38 có quy định: “5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;”

  Từ những căn cứ trên có thể thấy trường hợp của anh là giao đất không đúng thẩm quyền nên anh sẽ không được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, anh vẫn được bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi bị thu hồi.

  Trên đây là ý kiến giải đáp của Công ty Luật Minh Tín. Để được hỗ trợ vui lòng liên hệ số điện thoại: 0915.177.856 hoặc địa chỉ: Công ty Luật TNHH Minh Tín, tầng 4, tòa nhà Hà Thành Plaza, 102 Thái Thịnh, Đống Đa, Hà Nội.

  Câu hỏi 2: Năm 2010, bố mẹ chồng tôi có tặng cho hai vợ chồng tôi một mảnh đất 150m2 với điều kiện không được bán mảnh đất này mà để sau làm chỗ hương hỏa cho tổ tiên. Hợp đồng tặng cho này có được lập thành văn bản và công chứng tại văn phòng công chứng. Năm 2016, do cần vốn làm ăn chúng tôi muốn bán mảnh đất này. Xin hỏi Luật sư, chúng tôi có thể bán mảnh đất này hay không?

  (Câu hỏi của chị Nguyễn Thanh B – phường Tiên Cát, thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ)

Trả lời:

  Đối với câu hỏi của chị Nguyễn Thanh B ở Phú Thọ, chúng tôi xin trả lời như sau:

  Như chị đã trình bày, bố mẹ chồng chị đã lập hợp đồng tặng cho vợ chồng chị một mảnh đất với điều kiện là không được bán cho nên đây là hợp đồng tặng cho có điều kiện.

  Điều 470 BLDS 2005 có quy định về hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện như sau:

  “Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

  Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

  Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

  Theo đó, bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho miễn sao điều kiện này không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Chính vì vậy, việc bố mẹ chồng chị đưa ra điều kiện là “không được bán đất” trong hợp đồng tặng cho là phù hợp với quy định của pháp luật. Hơn nữa, hợp đồng này cũng đáp ứng điều kiện về hình thức là được lập thành văn bản và công chứng cho nên nó hoàn toàn có hiệu lực. Do đó, vợ chồng chị phải thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng. Trong trường hợp hai vợ chồng không thực hiện đúng nghĩa vụ trên thì bố mẹ chồng chị có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

  Trên đây là ý kiến giải đáp của Công ty Luật Minh Tín. Để được hỗ trợ vui lòng liên hệ số điện thoại: 0915.177.856 hoặc địa chỉ: Công ty Luật TNHH Minh Tín, tầng 4, tòa nhà Hà Thành Plaza, 102 Thái Thịnh, Đống Đa, Hà Nội.

  Câu hỏi 3: Thưa luật sư, vợ chồng tôi có mảnh đất nông nghiệp sau nhà rộng khoảng 200m2. Chúng tôi có ý định xây chuồng để nuôi heo trên đất này. Vậy xin hỏi, nếu xây chuồng heo trên đất nông nghiệp vợ chồng tôi có phải xin phép hay chuyển mục đích sử đụng đất không? Mong sớm nhận được sự trả lời của luật sư.

  (Câu hỏi của anh Nguyễn Trung T – xã An Thạnh, huyện Thạnh Phú, tỉnh Bến Tre)

Trả lời:

  Đối với câu hỏi của anh Nguyễn Trung T ở Bến Tre, chúng tôi xin trả lời như sau:

  Tại khoản 1 Điều 170 Luật đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất:“Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”.

  Bên cạnh đó, điểm h, Khoản 1, Điều 10 Luật đất đai 2013 có quy định:“Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

  Theo đó, người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng mục đích. Đối với đất nông nghiệp khác, người sử dụng đất có thể sử dụng để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép. Do đó, anh có thể xây chuồng để chăn nuôi heo trên diện tích đất nông nghiệp trên và việc xây dựng này không phải xin phép xây dựng hay xin chuyển mục đích sử dụng dụng đất.

  Trên đây là ý kiến giải đáp của Công ty Luật Minh Tín. Để được hỗ trợ vui lòng liên hệ số điện thoại: 0915.177.856 hoặc địa chỉ: Công ty Luật TNHH Minh Tín, tầng 4, tòa nhà Hà Thành Plaza, 102 Thái Thịnh, Đống Đa, Hà Nội.

  Câu 4: Thưa Luật sư. Tôi đang có ý định nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích là 2050m2 của một người bà con. Tuy nhiên, tôi thấy trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi: “Thời hạn sử dụng đất: Đến ngày 22 tháng 8 năm 2030; Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm“. Vậy xin hỏi Luật sư, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi như vậy thì việc tôi nhận chuyển nhượng diện tích đất này có rủi ro gì không? Rất mong nhận được sự tư vấn.

  (Câu hỏi của chị Bùi Thị T – Thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình)

Trả lời:

  Đối với câu hỏi của chị Bùi Thị T ở Ninh Bình, chúng tôi xin trả lời như sau:

  Căn cứ vào những dữ kiện mà chị cung cấp thì người họ hàng của chị đã được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Khoản 2 Điều 179 Luật đất đai 2013 có quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:

  Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

  a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

  b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

  c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

  d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

  đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

  e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

  Theo quy định trên, người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Do đó, trong trường hợp này, người họ hàng sẽ không được chuyển nhượng mảnh đất này cho chị và nếu chị vẫn tiến hành việc nhận chuyển nhượng diện tích đất thì hành vi này sẽ không được pháp luật thừa nhận và bảo vệ.

  Trên đây là ý kiến giải đáp của Công ty Luật Minh Tín. Để được hỗ trợ vui lòng liên hệ số điện thoại: 0915.177.856 hoặc địa chỉ: Công ty Luật TNHH Minh Tín, tầng 4, tòa nhà Hà Thành Plaza, 102 Thái Thịnh, Đống Đa, Hà Nội.

  Câu hỏi 5: Chào Luật sư. Tôi có vấn đề mong được luật sư tư vấn. Năm 2014, tôi và người bạn có góp tiền mua chung một mảnh đất 150m2 (chiều rộng mặt tiền 10m, chiều sâu 5m) ở khu vực phường Cổ Nhuế, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Chúng tôi đã tiến hành sang tên và cả hai cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận. Nay tôi muốn tách đôi hai thửa để xây nhà. Xin hỏi, với diện tích quyền sử dụng đất là 150m2 như trên thì chúng tôi có đủ điều kiện để tách thửa không? Xin cảm ơn .

  (Câu hỏi của chị Ngô Thùy T – phường Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm, TP. Hà Nội)

Trả lời:

  Đối với câu hỏi của chị Ngô Thùy T ở Hà Nội, chúng tôi xin trả lời như sau:

  – Thứ nhất, về quyền tách thửa:

  Điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

  “2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

  b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm. Nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

  Theo đó, chị và người bạn đang có chung quyền sử dụng đất thì có quyền thực hiện thủ tục tách thửa và xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mỗi thửa đất được hình thành từ việc tách thửa này.

  – Về diện tích tối thiểu được phép tách thửa:

  Khoản 4 Điều 144 Luật đất đai 2013 có quy định: “4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất “.

  Căn cứ Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội quy định về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội có quy định như sau:

  “Điều 5. Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc quản lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu:

  Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

  “a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

  b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.

  Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này.”

  Theo đó, diện tích tối thiểu của thửa đất được hình thành từ việc tách thửa tại khu vực phường Cổ Nhuế, quận Bắc Từ Liêm từ thời điểm 11/6/2017 là 30m2 và có chiều rộng mặt tiền, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên. Thửa đất của chị có chiều rộng mặt tiền là 10m, chiều sâu là 5m do đó đủ điều kiện để tách thửa thành hai thửa đất mới theo quy định.

  Trên đây là ý kiến giải đáp của Công ty Luật Minh Tín. Để được hỗ trợ vui lòng liên hệ số điện thoại: 0915.177.856 hoặc địa chỉ: Công ty Luật TNHH Minh Tín, tầng 4, tòa nhà Hà Thành Plaza, 102 Thái Thịnh, Đống Đa, Hà Nội.