Đất đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ nhưng chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp là đúng hay sai?
Câu hỏi: Năm 1994, gia đình tôi có nhận chuyển nhượng 430m2 đất (có nhà ở trên đất) từ ông Hoàng Văn P có xác nhận của UBND xã. Đất này là đất giãn cư do UBND huyện Thạch Thất giao cho gia đình ông P theo quyết định giao đất của UBND tỉnh Hà Tây cũ. Gia đình tôi xây nhà và sống ổn định trên đất này từ đó đến nay. Đến năm 2016, gia đình tôi mới có điều kiện để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) thì UBND huyện có trả lời rằng toàn bộ diện tích đất này của gia đình tôi đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ nhưng UBND huyện không cấp vì nằm trong quy hoạch Khu CNC Hòa Lạc. Ngày 16/11/2016, gia đình tôi nhận được Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB và phương án chi tiết của UBND huyện. Theo phương án, toàn bộ diện tích 350m2 đất ở của gia đình tôi chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp. Xin hỏi luật sư, UBND huyện bồi thường về đất cho gia đình tôi như vậy có đúng không? Nếu không đúng thì gia đình tôi phải làm thế nào để đòi quyền lợi cho mình?
(Câu hỏi của anh Ngô Văn V – xã Thạch Hòa, huyện Thạch Thất, Hà Nội)
Trả lời:
Đối với câu hỏi của anh Ngô Văn V ở Hà Nội, chúng tôi xin trả lời như sau:
– Thứ nhất, điều kiện để được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất:
Theo thông tin anh đã cung cấp, năm 1994 gia đình anh nhận chuyển nhượng từ ông P diện tích đất 350m2 và việc nhận chuyển nhượng này có xác nhận của UBND xã và đất này có nguồn gốc là đất giãn cư do ông P được UBND tỉnh Hà Tây cũ giao. Khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định:
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan. Nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”
Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: “1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này...“
Từ những căn cứ trên, có thể thấy gia đình anh đủ điều kiện được bồi thường về đất khi bị Nhà nước thu hồi.
– Thứ hai, xác định diện tích đất ở:
Điểm b Khoản 4 Điều 103 Luật đất đai 2013 quy định về Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao như sau:
“4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;”.
Điểm e, Khoản 3 Điều 4 Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội quy định:
“3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở (hoặc thổ cư) thì diện tích đất ở được xác định như sau:
e) Các xã vùng trung du: 400 m2;”
Bên cạnh đó, theo Mục số 11 Phụ lục Bảng phân loại các xã (Ban hành kèm theo quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội) thì trên địa bàn huyện Thạch Thất, các xã vùng trung du của huyện Thạch Thất là: các xã Cần Kiệm, Bình Yên, Tân Xã, Hạ Bằng, Đồng Trúc, Thạch Hòa, Lại Thượng, Cẩm Yên.
Từ những căn cứ nêu trên và những thông tin mà anh đã cung cấp về quá trình sử dụng đất trên thực tế thì diện tích đất ở được xác định đối với trường hợp của anh là 400m2. Đồng nghĩa với việc gia đình anh phải được bồi thường đối với 400m2 theo theo đơn giá đất ở chứ không phải theo đơn giá đất nông nghiệp.
– Thứ ba, hướng giải quyết:
Do thời điểm anh nhận được Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, GPMB là ngày 16/11/2016 cho nên anh đã hết thời hiệu khiếu nại đối với quyết định này. Tuy nhiên, anh vẫn còn thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính để yêu cầu Tòa án giải quyết.
Khoản 4 Điều 32 Luật tố tụng hành chính 2015 có quy định về thẩm quyền của Tòa án cấp tỉnh. Tòa án cấp tỉnh giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những khiếu kiện sau đây:
“Khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Tòa án.”
Theo đó, anh có thể nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân TP. Hà Nội để bảo về quyền lợi của mình.
Trên đây là ý kiến giải đáp của Công ty Luật Minh Tín. Để được hỗ trợ vui lòng liên hệ số điện thoại: 0915.177.856 hoặc địa chỉ: Công ty Luật TNHH Minh Tín, tầng 4, tòa nhà Hà Thành Plaza, 102 Thái Thịnh, Đống Đa, Hà Nội.
